Als op de dag van de notariële overdracht blijkt dat er sprake is van gebreken aan een verkochte woning, dan kiezen partijen er wel eens voor om een deel van de koopsom (bij de notaris) in depot te houden. Waar moet u dan op letten?
In de (notariële) praktijk komt het voor dat een woningoverdracht wordt uitgesteld wegens gebreken aan het verkochte. Het is echter niet wenselijk om de overdracht uit te stellen. In dat geval kiezen de partijen er wel eens voor om de overdracht wel door te laten gaan, maar een deel van de koopsom bij de notaris in depot te houden. Onlangs heeft de Geschillencommissie Notariaat uitspraak gedaan over een kwestie omtrent een depotovereenkomst.
Wat is een depotovereenkomst?
Bij een onroerendgoedtransactie kan een depotovereenkomst worden gezien als een driepartijenovereenkomst. De notaris verplicht zich tegenover de koper en de verkoper om het depotbedrag onder zich te houden, totdat hij op grond van de depotovereenkomst tot uitkering moet overgaan.
Praktijkvoorbeeld vanuit de Geschillencommissie notariaat:
In de uitspraak van de Geschillencommissie Notariaat (Referentienummer: 197813/203748) speelde het volgende: Sandra heeft een woning gekocht van een projectontwikkelaar. In verband met gebreken aan de woning is er een bedrag bij de notaris in depot gestort. Sandra heeft de notaris inmiddels om uitkering van het depotbedrag gevraagd, maar de notaris weigert dat bedrag uit te keren.
In juli 2020 heeft Sandra de woning in in eigendom verkregen. In verband met gebreken aan de woning heef Sandra een bedrag van € 15.000 bij de notaris in depot gestort. Een bedrag van € 7.500 is inmiddels aan de projectontwikkelaar voldaan. Het restant ad € 7.500 staat nog bij de notaris in depot. De notaris heeft een depotovereenkomst opgesteld. Hierin is onder meer bepaald dat de notaris het depot moet uitkeren aan Sandra als partijen na twee jaar nog altijd geen gelijkluiden opdracht daartoe hebben verstrekt aan de notaris en er evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen. Van deze situatie is volgens Sandra sprake. Er zijn ruim twee jaar verstreken en nog niet alle gebreken zijn opgelost. Sandra heeft de notaris daarom om uitkering van het depot gevraagd, maar hij heeft dit geweigerd.
De notaris is van mening dat hij niet inhoudelijk kan en mag bepalen wie van de partijen geheel of gedeeltelijk het gelijk aan zijn zijde heeft. Deze rol en bevoegdheid is aan de civiele rechter toegekend. Het verzoek van Sandra om uitbetaling van het depot uitsluitend op basis van de verloop van twee jaar, heeft de notaris niet gehonoreerd, zulks gelet op de strekking van de bepaling in de depotovereenkomst, de gegeven omstandigheden, de door partijen ingenomen standpunten en zijn wettelijke taak als notaris.
Oordeel van de Geschillencommissie
In de depotovereenkomst is onder andere bepaald: “Indien twee (2) jaar na heden geen gelijkluidende opdracht is verstrekt en evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen, keer de notaris het depotbedrag van het volledige bedrag (in casu: 15.000) uit aan de koper”
Gelet op het tijdsverloop van ruim twee jaar en de omstandigheid dat er geen sprake is van een gelijkluidende opdracht van Sandra en de projectontwikkelaar, noch van een gerechtelijke procedure, acht de commissie de vordering van Sandra tot uitkering van het depotbedrag aan haar terecht. De commissie oordeelt dat de notaris de depotovereenkomst moet uitvoeren, hetgeen betekent dat het bedrag aan Sandra uitgekeerd moet worden. Sandra heeft overigens niet om rentevermeerdering verzocht, terwijl dit wel tot de mogelijkheden behoort.
Visuele weergave van het proces
Conclusie
Het depotbedrag had in deze zaak moeten worden uitgekeerd. Echter, het is belangrijk dat de afspraken in een depotovereenkomst voor alle partijen duidelijk zijn. Het moet voor een ieder duidelijk zijn onder welke voorwaarden de notaris tot uitkering van het depotbedrag mag overgaan.
